종부세 기본공제 14억 — 거주 여부가 5억을 가른다 (2026)

종부세 기본공제가 14억으로 오른다. 다만 거주 여부가 5억을 가른다. 직접 살면 14억, 살지 않으면 9억이다. 2026년 9월 1일 국무회의를 통과한 정부 세제개편안 이야기이고, 적용은 2027년분부터다.

기준일: 2026년 9월 10일 · 국회 심사 전 정부안 기준

같은 집, 같은 공시가격이어도 사느냐 마느냐로 과세 문턱이 5억 갈린다
출처: Atomic 경제

🏠 1주택 거주

14억

현행 12억 → 2억 상향

🚪 1주택 비거주

9억

현행 12억 → 3억 축소

📈 공정시장가액비율

70%

현행 60% → 2027년

⏳ 세부담 상한

200%

현행 150%에서 확대

종부세 기본공제 14억, 무엇이 어떻게 바뀌나

먼저 결론부터 정리하자. 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 지금 12억원이다. 개정안은 이걸 거주하면 14억, 거주하지 않으면 9억으로 쪼갠다. 같은 한 채인데 문턱이 5억이나 벌어지는 것이다.

비유를 하나 들어보자. 지금까지 종부세는 "얼마짜리 집을 몇 채 가졌나"를 보는 세금이었다. 개정안은 여기에 질문 하나를 더 붙인다. "그래서, 거기 사세요?" 집을 자산으로만 들고 있는 사람과 실제로 몸을 누이고 사는 사람을 세법이 다르게 대하겠다는 선언이다.

구분	현행	개정안 (2027년~)
1세대 1주택 (거주)	12억원	14억원
1세대 1주택 (비거주)	12억원	9억원
다주택자	9억원	4억원 + (5억원 × 거주주택 비중)

공시가격 14억이면 시가로는 대략 20억 안팎이다. 실거주 1주택자 기준으로 보면 과세 문턱이 그만큼 올라가니 대상에서 빠지는 사람이 생긴다. 반대로 전세를 주고 본인은 다른 곳에 사는 1주택자는 문턱이 9억으로 내려앉는다. 세금이 늘어나는 게 아니라, 없던 세금이 생기는 경우가 나온다.

이 구조가 낯설지 않다면 정확한 감이다. 양도소득세에서 1주택 12억 비과세를 따질 때 거주요건을 보는 방식과 같은 철학이 이제 보유세로 넘어온 셈이다.

종부세 기본공제 현행 12억에서 거주 14억·비거주 9억·다주택 4억으로 분화
출처: Atomic 경제 (참고: 2026년 세제개편안 정부안)

왜 거주 여부로 5억이나 갈리나

세금에는 늘 목적이 붙는다. 종부세의 본래 목적은 "보유에 대한 과세로 투기를 억제한다"였는데, 문제는 주택 수만 세다 보니 애매한 사례가 계속 나왔다는 데 있다. 서울에 20억 아파트를 한 채 두고 전세를 준 뒤 본인은 지방에서 월세로 사는 사람도, 그 20억 집에서 30년째 사는 노부부도, 세법 위에서는 똑같이 '1세대 1주택자'였다.

자, 여기서 잠깐 멈춰 생각해보자. 두 사람이 정말 같은가? 앞사람에게 그 집은 임대수익과 시세차익을 낳는 자산이다. 뒷사람에게 그 집은 생활의 터전이다. 개정안은 이 차이를 세법 안으로 끌고 들어온다.

경제학에서는 이런 걸 과세 대상의 재정의라고 부른다. 세금은 매기는 순간 사람들의 행동을 바꾸고, 그 과정에서 조세제도가 효율과 공평 사이에서 어디에 무게를 둘지가 드러난다. 이번 개편의 무게추는 명백히 '실거주'다.

거주 판정, 아직 세부는 열려 있다
거주를 며칠 이상 어떻게 입증할지, 전입신고만으로 충분한지, 직장·요양 등 부득이한 사유는 어떻게 처리할지는 시행령·시행규칙에서 정해질 영역이다. 국회 논의 과정에서 바뀔 수도 있다. 지금 단계에서 "우리 집은 안전하다"고 단정하기는 이르다.

다주택자는 계산식이 통째로 바뀐다

다주택자 쪽은 변화가 더 근본적이다. 지금은 9억이라는 고정 숫자를 빼주지만, 개정안은 4억원 + (5억원 × 거주주택 비중)이라는 계산식으로 바꾼다.

풀어서 말해보자. 4억은 누구나 받는 기본 몫이다. 나머지 5억은 "당신이 가진 주택 가액 중 실제로 사는 집이 차지하는 비중"만큼만 준다. 두 채를 가졌는데 한 채에 살고 있고 그 집이 전체 주택 공시가격의 절반이라면, 5억 중 절반인 2억5천만원을 더 받아 총 6억5천만원을 공제받는 식이다. 세 채, 네 채로 늘어날수록 거주주택 비중은 자연히 줄어들고, 공제액은 4억 쪽으로 수렴한다.

💡 다주택자 기본공제 계산식

4억원 + ( 5억원 × 거주주택 공시가격 비중 )

보유 주택이 늘어날수록 거주주택 비중이 희석되어 공제액이 4억에 가까워진다

여기서 눈여겨볼 대목은 이게 단순한 세율 인상이 아니라는 점이다. 정부는 주택 수라는 딱딱한 칸막이를 걷어내고, 대신 가액과 거주라는 연속적인 잣대로 갈아끼우고 있다. 칸막이가 사라지면 "3주택자만 조심하면 된다" 같은 기존의 감각도 함께 무너진다.

공정시장가액비율 60% → 70% → 80%, 곱셈이 무섭다

기본공제만 보면 절반만 본 것이다. 종부세는 곱셈으로 굴러가는 세금이라, 공정시장가액비율이 같이 움직이면 체감은 훨씬 커진다.

📐 종부세 과세표준 계산 구조

( 공시가격 합계 − 기본공제 ) × 공정시장가액비율 = 과세표준

두 변수를 동시에 건드리면 세부담은 덧셈이 아니라 곱셈으로 늘어난다

대상	현행	2027년	2028년 이후
1세대 1주택·지방 1·2주택	60%	70%	70%
3주택 이상·조정대상지역	60%	70%	80%

2028년부터는 세율 체계도 손본다. 지금은 1·2주택과 3주택 이상이 다른 세율표를 쓰는데, 이걸 주택 가액 기준으로 일원화한다. 이 과정에서 과세표준 12억~25억 구간은 1.3%에서 2.0%로, 25억~50억 구간은 1.5%에서 3.0%로 올라간다. 여기에 전년 대비 세부담 상한도 150%에서 200%로 풀린다. 완충장치가 얇아진다는 뜻이다. 이번 세제개편안은 유류세·최저임금과 함께 2026년 하반기 세제 흐름 안에서 나온 것이라, 부동산만 따로 떼어 보면 그림이 반쪽이 된다.

공정시장가액비율 60%에서 2027년 70%, 2028년 3주택 이상 80%까지 단계 인상 경로
출처: Atomic 경제 (참고: 2026년 세제개편안 정부안)

세액공제가 '보유'에서 '거주'로 — 진짜 타격은 여기다

개인적으로 이번 개편에서 가장 조용하지만 가장 아픈 대목이 여기라고 본다. 기본공제나 비율은 뉴스에 크게 났지만, 실제 고지서 숫자를 뒤집는 건 세액공제 쪽이다.

현행 1세대 1주택자는 두 가지 공제를 받는다. 고령자 세액공제는 60~65세 20%, 65~70세 30%, 70세 이상 40%다. 장기보유 세액공제는 5~10년 20%, 10~15년 40%, 15년 이상 50%다. 둘을 합쳐 최대 80%까지, 금액 한도 없이 깎아준다. 오래 갖고 있던 고령의 1주택자에게 사실상 방패 역할을 해온 조항이다.

개정안은 이 방패를 두 번 얇게 만든다. 첫째, 기준을 보유기간에서 거주기간으로 옮긴다. 2027년에는 보유기간 공제가 절반으로 줄고 거주기간 공제가 새로 들어오며, 2028년에는 보유기간 기준이 사라진다. 둘째, 없던 금액 한도를 만든다. 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원이다.

항목	현행	2027년	2028년 이후
기간 공제 기준	보유기간	보유·거주 병행	거주기간만
금액 한도	없음	800만원	600만원
합산 공제율 상한	80%	80%	80%

공제율 상한 80%는 그대로인데 금액 한도가 생겼다는 게 핵심이다. 고가주택일수록 80%라는 비율이 커봐야 600만원에서 잘린다. 비율은 남겨두고 금액으로 막는 방식, 세법에서 자주 쓰는 설계다.

1세대 1주택 세액공제가 보유기간 기준에서 거주기간 기준으로 전환되고 금액 한도가 신설된다
출처: Atomic 경제 (참고: 2026년 세제개편안 정부안)

실제로 얼마나 오르나 — 45억 주택으로 따져보기

숫자 없이 하는 이야기는 공허하다. 세무업계에서 돌고 있는 시뮬레이션 하나를 보자. 공시가격 45억원 주택을 70세가 10년 보유한 경우다.

구분	2026년 (현행)	2028년 (개편 후)	배수
실거주	154만원	281만원	1.8배
미거주	154만원	1,019만원	6.6배

같은 집, 같은 나이, 같은 보유기간인데 결과가 여섯 배 넘게 갈린다. 실거주자도 오르긴 오른다. 다만 1.8배와 6.6배는 체감이 전혀 다른 숫자다. 공시가격 70억대 초고가주택을 10년 실거주한 경우로 넓히면 468만원에서 3,295만원, 약 7배라는 계산도 나온다.

여기서 한 가지 기억해두자. 이 숫자들은 기본공제·공정시장가액비율·세율·세액공제 네 가지가 동시에 움직인 결과다. 하나만 떼어 보면 "그렇게 크지 않네" 싶지만, 곱셈으로 얽히면 결과는 이렇게 튄다.

공시가격 45억 주택 70세 10년 보유 기준 실거주와 미거주의 종부세 부담 격차 시뮬레이션
출처: Atomic 경제 (참고: 세무업계 시뮬레이션)

그런데 아직 확정이 아니다

여기까지 읽고 마음이 급해졌다면, 잠깐 숨을 고르자. 지금까지 이야기한 건 전부 정부안이다. 2026년 9월 1일 국무회의를 통과해 9월 초 정기국회에 제출됐고, 앞으로 기획재정위원회 심사와 본회의 의결을 거쳐야 법이 된다.

역대 부동산 세제 개편에서 정부안이 원안 그대로 통과된 경우는 드물었다. 기본공제 금액, 거주요건의 판정 기준, 세액공제 한도액은 심사 과정에서 가장 자주 손질되는 항목들이다. 한쪽에서는 "실거주 중심 전환은 방향이 맞다"고 하고, 다른 쪽에서는 "직장·자녀 교육·부모 봉양으로 어쩔 수 없이 떨어져 사는 1주택자를 투기꾼과 같이 다루는 건 과하다"고 한다. 둘 다 일리가 있고, 그래서 국회에서 절충이 일어난다.

지금 단계에서 하지 말아야 할 것
확정되지 않은 개정안만 보고 서둘러 증여하거나 급매로 정리하는 것은 위험하다. 보유세를 줄이려다 취득세·증여세·이월과세로 더 큰 비용을 치르는 경우가 흔하다. 상속·증여 과세 방식 자체도 유산취득세로 개편이 논의 중이라 변수는 더 많다.

참고로 보유세 부담을 실제로 결정하는 건 세법만이 아니다. 대출을 끼고 있다면 금리가 함께 눌러온다. 금리 경로가 어디로 향하는지를 같이 놓고 봐야 총부담이 보인다.

9월 16~30일, 지금 당장 해야 할 일

개정안은 2027년 이야기지만, 2026년 종부세를 줄일 기회는 지금 이 2주에 있다. 종합부동산세 합산배제와 과세특례 신고 기간이 9월 16일부터 30일까지이기 때문이다.

종부세 과세기준일은 매년 6월 1일이다. 6월 1일 기준으로 이미 소유 상태는 정해졌고, 이제 남은 건 "그중 무엇을 빼달라고 신청하느냐"뿐이다. 고지서는 11월 중순에 나오고, 납부는 12월 1일부터 15일까지다. 고지서를 받고 나서 억울해해봐야 늦다.

유형	내용
합산배제	요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택·기숙사, 주택건설사업자의 주택건설용 토지 등을 과세대상에서 제외
주택 수 산정 제외	일시적 2주택(신규 취득 3년 미경과), 상속주택(상속개시 5년 미경과·지분 40% 이하 등), 지방 저가주택(공시가격 4억 이하), 준공 후 미분양주택
부부 공동명의 1주택자 특례	한 채를 부부가 나눠 가진 경우 1세대 1주택자 방식으로 계산 요청 → 12억 공제 + 고령자·장기보유 세액공제 적용 가능

특히 부부 공동명의 특례는 매년 유불리가 뒤집힐 수 있다는 점을 기억하자. 각자 9억씩 총 18억을 공제받는 현행 공동명의 방식이 유리한 해가 있고, 12억 공제에 고령자·장기보유 공제를 얹는 1주택자 방식이 유리한 해가 있다. 나이가 들수록, 보유기간이 길어질수록 후자가 유리해지는 경향이 있다. 올해 계산을 다시 해봐야 하는 이유다.

신청은 홈택스에서 한다. 부동산 명세를 조회해 내려받을 수 있고 미리채움 서비스도 제공된다. 다만 요건을 못 갖췄는데 신청해 감면받으면 나중에 세액과 가산세를 함께 토해내야 한다. 애매하면 관할 세무서에 확인하고 넘어가는 편이 낫다.

9월 16일부터 30일까지 종부세 합산배제·주택수 산정제외·부부공동명의 특례 신청 체크리스트
출처: Atomic 경제 (참고: 국세청 종합부동산세 안내)

📌 그래서 무엇을 할 것인가

① 9월 30일까지 — 합산배제·주택 수 산정 제외 대상이 있는지 확인하고 홈택스에서 신청한다. 부부 공동명의라면 올해 기준으로 유불리를 다시 계산한다.

② 10~11월 — 국회 기획재정위 심사 결과를 지켜본다. 기본공제 금액과 거주요건 판정 기준이 어떻게 정리되는지가 관전 포인트다.

③ 2027년 6월 1일 전까지 — 개정안이 통과되면 그때 거주 여부를 조정할 시간이 있다. 과세기준일은 6월 1일 하루다. 서두르지 말고, 그러나 그 날짜는 달력에 적어두자.

세법이 바뀔 때 손해를 보는 쪽은 대개 정보가 늦은 쪽이지, 자산이 적은 쪽이 아니다. 2주 뒤에 끝나는 신청 기간이 지금 당장의 절세이고, 국회 심사는 내년의 절세다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

종부세 기본공제 14억은 언제부터 적용되나요?

정부안 기준으로 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터입니다. 즉 2027년 6월 1일 과세기준일에 따른 2027년분 종부세부터 반영됩니다. 다만 국회를 통과해야 확정되므로 2026년분 종부세(올해 12월 납부)는 현행 12억 기준 그대로입니다.

전세를 주고 다른 집에 살면 비거주 9억이 적용되나요?

정부안의 취지대로라면 그렇습니다. 소유한 주택에 본인이 거주하지 않으므로 비거주 1주택자로 분류될 가능성이 큽니다. 다만 거주의 구체적 판정 기준과 직장·요양 등 부득이한 사유의 예외 인정 여부는 시행령에서 정해질 부분이라 최종 확정 전에는 단정할 수 없습니다.

부부 공동명의와 1주택자 특례 중 어느 쪽이 유리한가요?

고정된 답이 없고 매년 달라집니다. 공동명의는 각자 9억씩 총 18억을 공제받아 공제액 자체가 큽니다. 1주택자 특례는 공제가 12억으로 줄지만 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다. 나이가 많고 보유기간이 길수록 특례가 유리해지는 경향이 있으니 매년 9월에 다시 계산해보는 것이 좋습니다.

합산배제 신청 기간을 놓치면 어떻게 되나요?

9월 16~30일 기간을 놓치면 해당 연도에는 합산배제가 적용되지 않아 11월 고지서에 그대로 반영됩니다. 다만 12월 정기 신고·납부 기간에 신고 방식으로 정정할 수 있는 경우가 있으므로, 기간을 놓쳤다면 관할 세무서에 문의해 구제 가능 여부를 확인하시기 바랍니다.

다주택자 기본공제 '4억 + 5억 × 거주주택 비중'은 어떻게 계산하나요?

기본 4억원은 조건 없이 공제되고, 나머지 5억원은 보유 주택 전체 공시가격 중 실제 거주하는 주택이 차지하는 비중만큼만 받습니다. 예를 들어 전체 주택 공시가격이 20억이고 거주 주택이 10억이면 비중은 50%이므로 5억의 절반인 2.5억을 더해 총 6.5억을 공제받는 구조입니다. 세부 산식은 시행령에서 확정됩니다.

출처: 2026년 세제개편안 정부안 확정(정책브리핑, 2026.9.1), 국세청 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고 안내, 종합부동산세법. 2026년 9월 10일 기준 정부안이며 국회 심사 과정에서 변경될 수 있습니다.

⚠️ 세무 면책 고지

이 글은 정부 발표 자료와 공개된 세법 조문을 바탕으로 한 정보 제공 목적의 분석이며, 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 본문의 개정 내용은 국회 통과 전 정부안으로 확정된 법률이 아닙니다. 실제 신고·납부와 절세 판단은 반드시 관할 세무서 또는 세무 전문가의 확인을 거쳐 본인의 책임 하에 하시기 바랍니다.

작성 방식 안내: 이 글은 정부 보도자료·국세청 안내·법무법인 및 세무업계 해설을 직접 대조해 확인한 뒤, 표와 도표 제작·초안 정리에 AI 도구를 보조적으로 활용해 작성했습니다. 수치와 시행 시기는 공개된 1차 자료로 재확인했으며, 해석과 최종 문장은 사람이 검토했습니다.